Häufige Streitpunkte in Mietverträgen

Nahezu jeder von uns war bereits in der Situation einen Mietvertrag zu unterschreiben und hat dabei gar nicht genau gewusst, welche Fallen und Irrtümer einen erwarten können. Aufklärung über häufige Fehler ist daher der effektivste Weg, um Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter vorzubeugen. 

 

1. Kündigungsausschluss/ -Verzicht

In den Großstädten ist es bereits üblich, aber auch in den kleineren Städten und ländlicheren Gegenden findet man immer häufiger den Kündigungsausschluss in Mietverträgen vor. Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter auf den Verzicht einer ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren (BGH VIII ZR 86/10). Für den Vermieter heißt das, dass er seine Wohnung für diesen Zeitraum (+ 3 Monate Kündigungsfrist) sicher vermietet hat. Doch auch der Mieter kann in dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden. Dies hat den Vorteil, dass ein Mieter zu größeren Investitionen in seinem Wohnraum bereit ist, da er keine plötzliche Kündigung zu erwarten hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters ist ebenfalls ausgeschlossen. 

 

2. Wohnungsgröße

In vielen Mietverträgen findet man häufig nur eine ungenaue Angabe zur Wohnungsgröße. Eine nicht exakte Angabe der Wohnungsgröße ist jedoch bis zu einer Abweichung von bis zu 10 % rechtens und kann vom Mieter nicht angefochten werden. Wohnraum, dessen Größe mit 100 m² im Mietvertrag festgelegt wurde, darf somit nur 90m² groß sein. Der Mieter muss dennoch die Miete für die im Mietvertrag angegebenen 100 m² zahlen. Allerdings hat der BGH diese Toleranzgrenze bei einer Mieterhöhung als rechtswidrig erklärt. Somit gilt bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Wohnung.

 

3. Wohngemeinschaften

Es können schnell Probleme entstehen, wenn jedes Mitglied einer Wohngemeinschaft den Mietvertrag unterschreibt. Möchte dann einer der Bewohner ausziehen, müssen alle den Vertrag kündigen, die ihn unterschrieben haben. Eine Lösung für dieses Problem wäre eine Vereinbarung über eine "Vermietung an eine Wohngemeinschaft". Hier kann festgelegt werden, dass die WG-Mietglieder wechseln können. Oft wird das Problem auch durch einen Hauptmieter gelöst, der dann Räume untervermietet. Möchte der Hauptmieter die Wohnung untervermieten, muss er zuvor den Hauptvermieter um sein Einverständnis bitten.

 

4. Modernisierung der Wohnung durch den Mieter (Fallbeispiel)

Eine Familie hat viele Jahre in einer Mietwohnung gewohnt und sie in dieser Zeit nach ihren Wünschen modernisiert und gestaltet. Nun möchte die Familie ausziehen, da sie sich ein Eigenheim gekauft hat. Sie kündigen ordentlich mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Vermieter möchte die Wohnung vor den ersten Besichtigungen inspizieren, da noch Fotos für das Inserat benötigt werden. Während seines Besuches sieht der Vermieter die Veränderungen in der Wohnung. Die Mieter haben den Laminatboden durch Echtholzparkett und die alte Küche durch eine neue ersetzt. Die Mieter schlagen vor, dass der Vermieter die neue Küche und den Parkettboden abkauft, da die Wohnung so leichter zu vermieten und moderner sei. Leider lehnt der Vermieter dies ab und verlangt, dass die Familie den Boden und die EBK entfernt und der alte Zustand der Wohnung wieder hergestellt wird.

 

Die Familie hat die alte EBK nicht gelagert, sondern entsorgt. Sie ist also gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Da es sich jedoch um eine sehr alte EBK gehandelt hat, kann der Anspruch des Vermieters sehr gering ausfallen oder gänzlich entfallen. Eine starre Grenze ist hier nicht festgeschrieben, da eine EBK unterschiedlich schnell abgenutzt werden kann. Eine vierköpfige Familie nutzt eine EBK öfter und intensiver als eine alleinstehende Person. Die Rechtsprechung geht von einer Nutzdauer zwischen 10 ( AG Saarlouis, Urteil vom 27. Oktober 1993, Az: 24b C 893/91) und 25 ( LG Berlin, Urteil vom 21. Mai 2001 , Az: 62 S 13/01) Jahren aus.

 

Der Rückbau des Bodens ist Pflicht des Mieters, wenn mit dem Vermieter nicht ausdrücklich und schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. In einem Gespräch sollten beide Parteien sich jedoch einigen können, da der Boden durch den Einbau von Echtholzparkett aufgewertet wurde. Wenn der Vermieter den neu verlegten Boden nicht abkaufen möchte, ist es für die Mieter das Kostengünstigste den hochwertigeren Boden kostenfrei an den Vermieter zu übergeben ( wenn dieser damit einverstanden ist).

 

Tipp: Bevor Sie in Ihre Mietwohnung investieren, sollten Sie eine Modernisierungsvereinbarung mit Ihrem Vermieter abschließen.

 

5. Umlage der Aufzugskosten auf EG-Wohnungen

Die Bewohner einer EG- Wohnung haben nur in den seltensten Fällen Bedarf an dem im Haus installierten Aufzug. Dennoch dürfen die Betriebskosten für den Aufzug auf die Mieter des EGs anteilig umgelegt werden. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn die Wohnung der Mieter so gelegen ist, dass diese den Aufzug gar nicht erreichen können. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nur durch einen separaten Eingang betreten werden kann oder die Wohnung in einem Quergebäude einer größeren Wohneinheit liegt und sich der Aufzug nur im Vorderhaus befindet (BGH VIII ZR 128/08). 

 

 

Patric Drewes

 

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