Umlagefähige Betriebskosten

Einer der größten Reibungspunkte zwischen Vermieter und Mieter ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Wir möchten  daher unsere Fachkenntnisse nutzen, um sowohl Vermieter, als auch Mieter über mögliche Missverständnisse aufzuklären.

 

Grundlage zur Umlegung der Nebenkosten auf den Mieter bildet zuerst der Mietvertrag; hier werden jene Kostenpunkte genannt, die zu Lasten des Mieters fallen. (§ 556 BGB). Ohne eine solche Vereinbarung über die Betriebskosten, muss der Vermieter anfallende Nebenkosten selbst tragen.

 

Insgesamt dürfen von dem Vermieter nur die 17 in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Kostenpositionen umgelegt werden. Ist eine Vorauszahlung der Betriebskosten vereinbart worden, ist der Vermieter verpflichtet innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Ein Abrechnungszeitraum erstreckt sich immer über 1 Jahr ( 01.01.XXXX-31.12.XXXX)

 

Umlagefähige Kosten

Mit dem Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder einer genauen Bezeichnung der umzulegenden BetrK. im Mietvertrag, ist eine Umlage rechtens ( BGH: 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03).

 

§2 Nr.1 bis 17 BetrKV:

 

1. Laufende öffentliche Lasten

Hierunter fällt die Grundsteuer. Eine Umlage der Straßenausbaubeiträge ist nicht rechtens.

 

2. Kosten der Wasserversorgung

Grundgebühr und Wasserverbrauch, Kosten der Wasseruhren bzw. Anmietung sowie Eichung dieser, Kosten der Berechnung und Aufteilung, Gebühren der Wartung von Wassermengenreglern und Betrieb einer Wasseraufbereitungsanlage oder Wasserversorgungsanlage zzgl. der Aufbereitungsstoffe.

 

3. Kosten der Entwässerung

Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer nicht-öffentlichen Anlage und der Betrieb einer Entwässerungspumpe. Diese Kosten werden von der Kommune erhoben und gegenüber dem Eigentümer bzw. Vermieter geltend gemacht (Abgabebescheid). Zudem beinhaltet dieser Punkt die Kosten für die Oberflächenentwässerung, Regenwasser, Niederschlagswasser oder Kanalgebühren.

 

4. Heizungskosten

Kosten zur Überwachung und Wartung der Heizungsanlage und derer regelmäßigen Prüfung zur Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit inkl. Einstellung einer Fachkraft, Immissionsschutzmessung, Reinigung und die Gebühren der Berechnung und Aufteilung.

 

5. Warmwasserkosten

Die Kosten der Wassererwärmung, die Reinigung und Wartung von Warmwasseranlagen zzgl. der Einstellung durch eine Fachkraft.

 

6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

 Umfasst sind die Kosten wie in 4.

 

7. Aufzug

Hierunter laufen die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Wartung des Aufzugs. Auch der Prüfungsaufwand der Betriebsbereitschaft und -Sicherheit sowie der Fahrstuhlreinigung und einer Notrufbereitschaft. Diese Kosten können ebenfalls auf Mieter einer EG-Einheit umgelegt werden.

 

8. Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie die Betriebskosten von Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen inkl. der Kosten der Berechnung und Aufteilung können anteilig auf die Mieter des Hauses umgelegt werden. Diese Gebühren werden mittels Abgabenbescheids erhoben.

 

9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Hierunter zählen die Kosten für die Säuberung der von allen Mietern genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug und die Kosten für Putzmittel. Ebenso die  Lohnsteuer- und Sozialversicherungsanteile des Arbeitsentgelts der Reinigungskraft (auch Einmalzahlungen wie Weihnachtsgeld). Einmalige Maßnahmen zur Ungezieferbeseitigung dürfen nicht umgelegt werden. Nur laufende Kosten darf der Vermieter/ Eigentümer umlegen.

 

10. Gartenpflege

Kosten für die Pflege gärtnerisch angelegter, nicht öffentlich zugänglicher Flächen, der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen sowie auch das Arbeitsentgeld zzgl. der Lohnsteuer und Sozialabgaben für einen eigens eingestellten Gärtner fallen hierunter. Dieser Posten ist nur umlagefähig, wenn der Garten nicht nur von dem Vermieter oder einzelnen Mietern genutzt werden darf.

 

11. Allgemeinbeleuchtung

Stromkosten der Außenbeleuchtung sowie der der gemeinschaftlich benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen, aber auch für die Tiefgarage und Parkplätze. Kosten für ein Notstromaggregat können auch darunter fallen.

 

12. Schornsteinreinigung

Gebühren des Schornsteinfegers nach der Gebührenordnung, sofern nicht bereits in den Heizkosten enthalten, können als Nebenkosten umgelegt werden.

 

13. Sach- und Haftpflichtversicherung

Umlagefähig sind die Versicherungsprämien für das Gebäude gegen Feuer-, Strom-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Nicht unlagefähig sind die Kosten von Mietausfall-, Reparatur- und Vandalismusversicherungen.

 

14. Hauswart

Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und alle Leistungen geldwerter Art, die der Eigentümer bzw. Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt (etwa Arbeitskleidung, Differenz zwischen normaler Miete und Miete aus der verbilligten Überlassung einer Wohnung), nicht aber die Arbeitskraft für die Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung. Nur der Anteil der Vergütung, der auf „echte“ Hausmeistertätigkeiten entfällt, darf umgelegt werden, nicht aber der Anteil, der auf Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen entfällt.

 

15. Kosten für Gemeinschaftsantennen oder private Verteileranlagen für Breitbandkabelnetz

Dazu gehören die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartung der Betriebsbereitschaft, die Einstellung durch den Fachmann und monatlichen Grundgebühren für den Kabelanschluss, sofern nicht zwischen Kabelanbieter und Mieter eigene Verträge bestehen. Nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen die Anschlusskosten an ein Breitbandkabelnetz oder die Kosten für einen Sperrfilter.

 

16. Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung

Erfasst werden hiervon Betriebsstrom, Überwachung, Wartung und Reinigung, Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und die Kosten der Wasserversorgung, soweit diese nicht bereits in der Kaltwasserversorgung berücksichtigt sind.  Weist der Vermieter diese Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung aus (trotz eines aufgestellten Münz-Waschautomaten) muss er die durch den Münzeinwurf nicht gedeckten Kosten nachweisen.

 

17. Sonstige Betriebskosten

Zu den sonstigen Betriebskosten gehören alle Nebenkosten, die von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrVK nicht erfasst sind und weder Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten oder Verwaltungskosten sind. Diese Kosten müssen exakt im Mietvertrag bezeichnet werden:

 

- Wartungskosten für Feuerlöscher, eine Lüftungsanlage oder eine Blitzschutzanlage

- regelmäßige Dachrinnenreinigung

- Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen

- NK für ein von allen Mietern benutztes Schwimmbad

 

- Patric Drewes

 

 


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